Náš domek

23. května jsme se stavební firmou pana Fojtíka podepsali smlouvu o dílo. Zatím se jedná jen o hrubou stavbu – ale když budeme spokojení, uděláme s ním i zbytek. Vyjednávání o smlouvě nám zabralo víc než měsíc. Myslím ale, že to za to stálo. Zkusím tu sepsat alespoň pár našich postřehů a tipů – třeba to bude pro někoho užitečné.

Soustředili jsme se hlavně na tyhle věci:
Zákoník
Termíny
Sankce
Konečná cena
Způsob fakturace
Záruka a odstraňování vad
Různá další ustanovení

1. Zákoník

Smlouvu můžete uzavřít podle občanského nebo obchodního zákoníku. Stejně jako tento článek, i my doporučujeme zákoník občanský. Proč:

• Občanský zákoník má lépe řešenou záruku. Záruční lhůta činí u staveb 3 roky, reklamační proces je poměrně slušně popsán a lze říci, že straní spotřebiteli. U obchodního zákoníku si všechno musíte sjednat sami. Obchodní zákoník upravuje pouze odpovědnost za vady, které má dílo v okamžiku předání. Záruční doba pak musí být ve smlouvě výslovně sjednána, jinak platí, že zhotovitel (řemeslník, stavební firma, opravář) za vady, které vzniknou později, odpovědnost nenese.
• Občanský zákoník také lépe řeší odpovědnost za škody, které by na díle vznikly během prací. Když vám třeba někdo ukradne materiál, tak v případě občanského zákoníku za škodu odpovídá zhotovitel. U obchodního zákoníku je to na vás. Takže občanský.

2. Termíny

Jasně stanovte termíny. Například my jsme se dohodli, že do 7 dní po podpisu stavební firma zažádá o povolení pro vjezd náklaďáků (o této klánovické specialitě píšu tady) a do dalších 7 dní po získání tohoto povolení zahájí vlastní stavební práce. Hrubá stavba pak má být dokončena do 6 měsíců od zahájení prací. Vyklizení staveniště následuje do 14 dní, pokud se nedohodneme jinak (tedy že spolu pokračujeme i po hrubé stavbě). Stavba se může opozdit jen z těchto důvodů:

• Opozdíme se s platbou o víc než 14 dní
• Nezajistíme součinnost (neseženeme stavební povolení, nepředáme dokumentaci)
• Vyžádáme si změny nad rámec smlouvy
• Vyšší moc a klimatické poměry (teplota pod bodem mrazu nebo naopak nad 30 stupňů kvůli betonu – termíny se pak přiměřeně prodlužují).

3. Sankce

Všechno si ohlídejte sankcemi. Například u zpoždění dodávky se doporučuje pokuta ve výši 0,05 procenta z celkové sumy za každý den prodlení. Třeba u sedmimilionového domu by to bylo 3 500 Kč za každý den. Na to ovšem náš stavitel nepřistoupil, u nás je to míň, ale pořád je to citelné. Přísný kolega z mujdum.pise.cz měl nastavené i sankce za nezahájení stavby včas, za pozdní převzetí staveniště a za pozdní zahájení reklamačního řízení. Ty první dvě nám nepřišly relevantní, to s reklamačním řízením je dobré, ale v našem případě to řešíme trošku jinak – zadržením poslední platby do doby, než budou vady odstraněny.

Součástí sankcí je i to, že při 30denním zpoždění nebo při neodstranitelných či opakovaných závažných vadách na díle můžeme odstoupit od smlouvy.

4. Konečná cena

Jasně si určete konečnou cenu podle přiloženého položkového rozpočtu. V našem případě se cena může pohnout jen v případě, že

• My jako investoři si vyžádáme změnu v kvalitě materiálu či provádění stavby (např. zvolíme mnohem dražší vanu, než ukazuje původně plánovaný položkový rozpočet)
• Při vytyčení stavby geodetem rozhodneme o jiném výškovém osazení domu, než jak je uvedeno v projektové dokumentaci
• Při hloubení základových spárů se zjistí neúnosnost základové spáry
• Jeden konkrétní dodavatel filigránových stropů zvýší své ceny o více než 5 procent (tento poslední bod se mi moc nelíbí, ale za jiné ústupky jsme na něj kývli).

5. Způsob fakturace

Dohodněte se na způsobu fakturace. Viděl jsem stavebníky, kteří platili každý měsíc podle skutečně vykonané práce. Kolega z mujdum.pise.cz platil každých 14 dní s tím, že si vždycky určili, o kolik se zvedlo procento dokončenosti jednotlivých částí stavby za ty 2 týdny a podle toho pak uhradili určité procento z celkové sumy. Tento systém nám přišel příliš složitý. Rozhodli jsme se proto pro tzv. systém kapitol. Hrubá stavba je tu rozdělena do 10 logických celků neboli kapitol:

1. Zemní práce, základy
2. Hydroizolace a protiradonová bariéra, krycí betonová mazanina
3. Svislé konstrukce 1. NP v části obvodového a příčného nosného zdiva
4. Vodorovné konstrukce nad 1. NP
5. Zpětné zásypy okolo RD včetně dodávky a montáže extrudovaného polystyrenu a nopové folie
6. Svislé konstrukce 2. NP v části obvodového a příčného nosného zdiva
7. Vodorovné konstrukce nad 2. NP
8. Provedení střechy včetně atik, klempířských konstrukcí a parozábrany na lodžii
9. Železobetonové schodiště
10. Kapitola: Vnitřní příčky

 
Platí se za každou dokončenou kapitolu. Je to intuitivní a snadno se to kontroluje. Najednou se může provádět i více kapitol – tak, jak si to vyžaduje technologie stavby. Akceptovali jsme částečnou zálohu předem na materiál – to je ovšem na vkusu a vyjednávání každého soudruha. Myslím, že u menších stavebních firem to může být pochopitelný požadavek. Posledních 10 procent si ale necháme jako tzv. zádržné a vyplatíme jej až poté, co budou odstraněny případné vady a reklamace, což potvrdíme podpisem protokolu.

6. Záruka a odstraňování vad

Základní principy reklamací stanoví občanský zákoník. My jsme se dohodli, že vady a nedodělky, které by bránily řádnému užívání, musí firma bezplatně odstranit do 14 dnů od okamžiku, kdy o to požádáme. Ostatní vady a nedodělky, které nebrání užívání, odstraní zhotovitel bezplatně do 30 dnů (občanský zákoník stanoví právě těch 30 dnů jako standard). Další pákou je už zmiňované 10procentní zádržné.

7. Různá další ustanovení

Pohlídali jsme si i pár dalších drobností. Například

• Firma bude průběžně vyklízet staveniště a udržovat tu pořádek
• Firma nezatíží žádný nakoupený a uskladněný materiál apod. zástavou
• Zásady součinnosti se stavebním dozorem, kontrolní dny
• Firma hradí případné škody na komunikacích a okolních pozemcích

 
I když si myslíme, že naše smlouva je celkem dobrá, už dnes vidíme pár věcí, které jsme mohli vyladit ještě lépe. Chceme to udělat pro druhou – a taky důležitější a dražší – fázi, kdy už bude hrubá stavba za námi. Pochlubíme se tu pak konkrétní smlouvou ke stažení, abyste měli inspiraci.